An Overview of Real Estate & Equity Crowdfunding Platforms

Author：Ivan Kan，Co－founder of Crowdcreate

Translator：Ran & Kiki，8 Decimal

八維研究院原創，轉載請註明出處

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截至2018年12月31日，我國網貸平台數量累計達6591家，其中在運營平台1609家。 12月一個月，網貸行業成交額就高達1395.77億元，貸款餘額為11045.29億元。在美國，房地產和股權在線眾籌行業也誕生了一批龍頭平台，讓我們通過此文一探究竟：

Part1 房地產眾籌平台

眾所周知，“資本”仍然是進入房地產行業的最大障礙之一，因為可能缺乏可以用來作為抵押物的資產來貸款，房企也很難像一般的初創企業那樣獲得風投基金的支持。幸運的是，房地產眾籌平台為房地產投資提供了更多機會。

據《福布斯》報導，房地產眾籌仍然是一個充滿活力和不斷發展的行業，2016年市場規模達到35億美元。到2025年，預計整個眾籌行業的價值將超過3000億美元，而在線房地產這個細分市場也將迎來爆炸式增長。

那麼讓我們來看看眾籌是如何運作的：

什麼是眾籌？

眾籌是一種利用大量個人的少量資本為新企業融資的方式。這通常通過社交媒體和眾籌網站實現，將項目端和資金端聚集在一起。

眾籌的優勢

1）提供了一個用戶獲取、留存、轉化和宣傳的平台

一個堅實的、透明的眾籌平台象徵著一種社會公信力的背書和一種“社會認可”。當潛在客戶對企業的產品或服務表現出興趣時，你已經創造了一種“社會認可”-向其他人表明你對自己所做的事情有信心。當早期使用者了解並認可你的想法時，其他人可能也會逐漸接受這個新思路和新模式。 “社會認可”會逐漸轉化為你業務的基礎-無論是得到更多人的讚助、獲取更多的訂單還是更多的媒體關注-這些“社會認可”在你未來融資的時候都會是非常寶貴的證明。

Fundrise

你的早期用戶和潛在的品牌粉絲是那些為你提供“社會認可”的人。他們對你的故事、項目或服務有足夠信心，願意花真金白銀賭產品的長遠未來。這些早期用戶對眾籌至關重要，即使在眾籌結束後，他們也會跟身邊的人傳遞你的商業想法。

2）加倍的媒體曝光和營銷

公共關係（PR）可以讓你對自己的努力有更客觀全面的認識，也為其他人提供了一個關注你項目進展的渠道。 PR的平台可以是一個流行的博客、新聞網站或印刷品，這是一種在你自己的人際網絡之外獲取支持者的方法。一篇出眾的Twitter文章或博客文章可以產生強大的雪球效應，讓你接觸到你通常不會接觸到的主要投資者。

Realty Mogul

Fundrise基金會成立於2010年，是在線房地產眾籌領域的先驅之一。這個平台讓用戶和投資者只需幾百美元（500美元起）就可以投資房地產產品。

FundRise還於2015年推出了電子房地產投資信託（Electronic Real Estate Investment Trust，簡稱eREIT），使大多數投資者都能在線投資商業房地產，就像在投資ETF或共同基金。根據網站顯示，歷史年化收益率達8.7 – 12.4%。

當你註冊這個平台時，將投資於三個核心投資組合計劃（Supplemental Income、Balanced Investing、Longterm Growth）中的一個，或者投資於最低啟動投資組合（Starter Portfolio）。無論選擇什麼產品，你的資金都將投資於各種eFUND和eREIT，投資組合包含位於美國各地的私人房產。而收益可以通過兩種方式獲取：（1）季度股息分配或（2）資產投資期限結束時的資產價值增值。

CrowdStreet

Realty Mogul是由Jilliene Helman和Justin Hughes創建的在線房地產資本市場平台。從2013年開始，通過在線眾籌改變傳統的房地產融資模式，是他們創建這個平台的目標。

Realty Mogul平台擁有超過13萬名贊助商、項目方和投資者，由一批在金融、房地產和技術方面經驗豐富的專家組成。它已為350多處房地產提供了融資，預付款總額超過2.8億美元。

Patch Of Land

Realty Mogul推出了一款MogulREIT，與Fundrise的eREIT競爭。 Mogulreit的優勢在於：（1）不需要合格投資者認證；（2）以單獨投資單個房地產更低的投資門檻；（3）通常比私募的投資人要求更低。

CrowdStreet是該行業規模最大、種類最多的選擇之一，專門從事商業房地產（CRE，commercial real estate）投資。與CrowdStreet合作的一個好處是，它使投資者能夠與中介（mediator）合作，而不是讓自己處於協調各種溝通的中心。

CrowdStreet從中介那裡獲取項目來源，然後在網站上公佈這些信息。注意，客戶仍然需要支付獲取外部支持的費用，金額按項目而變化。

RealCrowd

Patch of Land是一個類房地產貸款市場，它與尋求高收益、短期、資產抵押投資的合格機構投資者相匹配，而藉款人則尋求更及時和可持續的資金來源。

Fund That Flip

他們的目標是通過使用技術和數據驅動的流程，為藉款人有效地承保那些通常被傳統貸款人忽略的房地產項目，從而解決效率低下、分散和不透明的房地產私人貸款問題。

根據InvestorJunkie關於Patch Of Land的評論，Patch of Land的貸款平台可以幫助他們降低成本並提高獲得這些交易批准和融資的效率。如果你想投資於收益豐厚的短期債券，那麼POL可能對你合適。

像CrowdStreet一樣，市場也在關注商業房地產（CRE，Commercial Real Estate）資產。它提供股權和債務交易，以及單個房產投資和多個房產資產。他們通過向贊助商收費來賺錢，所以他們不向客戶收取額外費用。他們也是這個行業中為數不多的自去年以來銷量顯著增長的網站之一。

Fund That Flip的基金用於住宅債務投資，還有一些家庭和企業債務投資。和其他平台比，他們擁有最低的LTV（貸款價值比，Loan to Value）（價值越高，風險越大）。

Fund That Flip首先將信貸現金發放給借款人，然後將這些債務分成很多部分出售給投資者——即分享利潤（或虧損）的投資者的基金。一般來說，借款人購買房屋是為了對其進行翻修，目的是以更高的價格出售。 Fund That Flip的基金具有較低的違約率和簡單的交易結構。

StartEngine

Part2 最佳股權眾籌平台

什麼是股權眾籌？

基於股權的眾籌比獎勵眾籌起步晚，因為眾籌3年前在美國還是非法的，直到”JOBS Act——快速啟動我們的創業公司法”誕生。 JOBS Act改變了政府證券部門，使股權眾籌合法化。他們合法化股權眾籌的邏輯是，通過允許新企業通過眾籌的方式公開募集創業基金，將有助於刺激經濟。

StartEngine是最大的風險眾籌平台之一，它利用Reg CF（Crowdfunding）和Reg A+為創業企業募資。在某些情況下，最低投資額為100美元。 StartEngine覆蓋的項目範圍很廣，從服裝、電動汽車到醫療保健等產業。

SeedInvest

StartEngine還開始提供愛西歐，一種利用新興的區塊鍊和加密貨幣生態系統募資的模式。除了1COS和初創公司之外，StartEngine目前還為投資者提供了使用RegA+在StartEngine上投資的機會。

通常，投資者會收到普通股或可轉換票據（convertible note），但具體證券類型因投資而異。眾籌平台上的所有產品都是直接投資，而不是通過有限責任公司（LLC）等特殊目的工具。

據悉，目前，StartEngine正在通過Security Token Offering的形式申請Reg A+為自己募資1000萬美金。

Indiegogo

SeedInvest由Ryan Feit和James Han於2012年創立。它們是美國證券法改革的一個體現，將股權眾籌納入合法的募資途徑。

SeedInvest是第一個允許不具備合格投資者資格的普通投資者在其平台上投資公司股權的眾籌平台。同時，Seedinvest也提供合格投資者投資的服務。

Indemand是Indiegogo提供的一項服務，你可以在完成初始獎勵眾籌（reward campaign）活動後註冊，無論你的活動是在Indiegogo還是其他網站上開展的。有了Indemand，您可以在初始活動結束後的一段時間內，在沒有固定的籌款目標的情況下，繼續籌款。如果你的初始活動是在Indiegogo開展的，你的籌款頁面將被保留下來作為項目的背景資料。 Indiegogo還提供了一個名為Marketplace的服務，可以讓項目在線銷售產品。

在在在

https://blockchain.indiegogo.com/projects/aspen/

MicroVentures

在

《紐約高檔公寓和瑞吉Aspen度假村的房產ST實例｜8 Decimal View》

一文裡，Aspen Digital正在著力構建一個加密世界的房地產生態，而Aspen Coin由一種高檔資產背書，Coin的價值對應擁有瑞吉Aspen度假村所有權的房產投資信託的普通股權。而Aspen Coin就是通過Indiegogo網站進行銷售的。

WeFunder

WeFunder為美國公司和LLC提供了一個股權眾籌平台，截至2017年11月，WeFunder已經將項目與近15萬註冊投資者聯繫起來。一個需要募資的企業可以在WeFunder上建立一個簡介頁面，當開始籌款時，必須支付195美元的費用。

總結

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